Rendicontazione finanziaria per le imprese di costruzione: dove l'IFRS 15 morde davvero

Chiedete a un responsabile finance di un’impresa di costruzioni o real estate quale numero un revisore metterà più probabilmente in discussione, e quasi nessuno risponderà la cassa. Risponderanno la percentuale di avanzamento. Da quando l’IFRS 15 ha sostituito il vecchio metodo, quasi automatico, della percentuale di completamento previsto dallo IAS 11, il riconoscimento dei ricavi su un contratto pluriennale ha smesso di essere una formula ed è diventato un giudizio che il finance deve difendere, progetto per progetto, entità per entità.

È proprio in questo giudizio che le cose vanno storte, e non di rado. I revisori della regione segnalano come rilievo ricorrente il trattamento incoerente tra entità e progetti, e le modalità di errore si ripetono abbastanza spesso da essere prevedibili: i costi di mobilitazione e i materiali consegnati in blocco finiscono nel denominatore del metodo cost-to-cost e gonfiano l’avanzamento riportato; il margine viene riconosciuto su un contratto che dovrebbe ancora essere trattato a solo costo; una richiesta di variante viene contabilizzata prima di superare la soglia di “altamente probabile” richiesta dall’IFRS 15. Nessuno di questi è un caso limite esotico. Sono i driver di rettifica standard che i revisori di questo settore osservano anno dopo anno.

Il real estate aggiunge un livello proprio

Gli sviluppatori portano con sé una seconda serie di insidie, oltre a quelle delle costruzioni. Le vendite off-plan vengono spesso temporizzate in modo scorretto: la firma di un SPA, un acconto o un evento di registrazione RERA/Wafi sembrano il momento in cui il ricavo dovrebbe essere riconosciuto, ma secondo l’IFRS 15 è l’avvio dell’attività di costruzione a far scattare davvero il riconoscimento, non la documentazione. Le strutture di joint venture tra proprietario del terreno e sviluppatore generano errori di distinzione tra principale e agente, in cui entrambe le parti finiscono per riconoscere l’intero prezzo di vendita invece di suddividerlo. E le unità completate riclassificate come investimento immobiliare richiedono il trattamento al fair value previsto dallo IAS 40, uno standard diverso da quello che le governava durante la costruzione.

Aggiungete la realtà strutturale del settore (spesso ogni torre o fase è una propria entità legale, a volte decine di SPV sotto un’unica holding) e un singolo portafoglio può ritrovarsi ad applicare contemporaneamente IFRS 15, IAS 2, IAS 16, IAS 40 e IFRS 16, il tutto riconciliato in un unico bilancio di gruppo.

Perché tutto finisce sempre in Excel

Il divario negli strumenti è strutturale. I sistemi di project management come Primavera o Aconex tracciano l’avanzamento fisico: percentuale di voci del BOQ completate, valutazioni certificate, misurazioni in cantiere. Il libro mastro traccia la conseguenza contabile. Nulla li collega automaticamente, quindi qualcuno ricostruisce il ponte tra i due ogni periodo: recupera la valutazione certificata, ricalcola la percentuale cost-to-cost, la confronta con il periodo precedente e scrive una nota che giustifica perché il trattamento di questo progetto coincide con quello del progetto accanto. Questa riconciliazione manuale, ripetuta su decine di SPV, è il punto in cui il piano WIP e il saldo dell’attività da contratto si allontanano da ciò che un revisore sarebbe disposto a firmare.

È anche per questo che il lavoro sul campo dei revisori in questo settore tende a durare più a lungo che nel resto della finanza: si veda le richieste dei revisori durante il fieldwork per capire come si presenta quel andirivieni una volta che un revisore tira il filo su un numero WIP. E poiché una percentuale di avanzamento sbagliata in questo trimestre di solito significa una correzione nel trimestre successivo, il tema si collega a la gestione delle rettifiche: correggere un numero mentre il periodo è ancora aperto conta qui più che quasi ovunque altrove, dato che lo stesso contratto viene esaminato di nuovo in fase di chiusura di fine anno.

Cosa richiede davvero una rendicontazione affidabile

La correzione che conta davvero qui è la tracciabilità, non una nuova formula. Quando una percentuale di avanzamento viene messa in discussione, la risposta che regge è “ecco la pagina del BOQ certificato o della valutazione a cui questo numero si riconcilia”, non una cella di foglio elettronico senza alcun riferimento dietro. È una richiesta più circoscritta di quanto sembri: non serve ricavare automaticamente il giudizio previsto dall’IFRS 15, basta che qualunque giudizio il team stia già formulando sia supportato da un documento consultabile, in modo coerente, in ogni entità del gruppo.

È proprio questa coerenza a incrinarsi su larga scala. I numeri di un singolo progetto sono già abbastanza difficili da difendere; un portafoglio di quaranta SPV, ciascuna con il proprio controller che applica lo standard in modo leggermente diverso, è il punto in cui il “trattamento incoerente tra entità” smette di essere un singolo rilievo di audit e diventa uno schema ricorrente. Una holding che supervisiona le controllate affronta esattamente questo problema: la stessa policy deve davvero essere la stessa ovunque venga applicata.

Per essere chiari sui limiti: questo non sostituisce il lavoro contabile di base. Qualcuno deve comunque costruire il modello cost-to-cost, valutare cosa concorre all’avanzamento e scrivere la nota che lo difende ai sensi dell’IFRS 15. Ciò che cambia è se il numero prodotto resta riconciliato alla fonte fino alla certificazione successiva del progetto.

A chi si rivolge

Questo articolo è per il responsabile finance di un’impresa di costruzioni o di uno sviluppatore di medie dimensioni, stanco di ricostruire da zero il ponte del WIP ogni periodo. Se il vostro gruppo gestisce una manciata di SPV e la chiusura riconcilia già progetto per progetto, il divario qui riguarda velocità e coerenza, non una ricostruzione. Se state ancora ricostruendo il calcolo cost-to-cost in un nuovo foglio elettronico a ogni ciclo, quello è il problema più fondamentale da risolvere per primo. Per capire come questo si inserisce nel resto dei cicli ricorrenti di un team finance, consultate l’hub dei casi d’uso per team finance.